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2019 경매 통장

경제가 위기일수록 경매는 기회다

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김유한 지음| 포레스트북스 |2018년 11월 21일 (종이책 2018년 11월 21일 출간)

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    출간일 2018년 11월 21일 (종이책 2018년 11월 21일 출간)
    포맷용량 ePUB(62.34MB, ISBN 9791189584054)

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책소개

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이 책의 주제어

# 부동산경매

“돈은 이렇게 버는 것이다!”
3년 만에 30억을 만든 300만 원짜리 경매 통장
평생 가난했던 왕초보 수영 강사의 기적 같은 이야기

2018년 저자의 첫 책『경매 통장: 지금 시작하면 돈이 차곡차곡 쌓이는』 출간 이후, 경매 통장이 특정 상품인 줄 알고 실제로 신한은행에 가서 발급해달라고 하는 독자들이 생길 만큼 경매 투자 열풍이 일었다. 하지만 아직도 종잣돈이 적어서, 혹은 부동산에 대해 아무것도 모른다는 이유로 경매 투자를 주저하는 사람들이 많다.

『2019 경매 통장: 경제가 위기일수록 경매는 기회다』는 아직도 망설이는 사람들에게 용기를 북돋워주고, 경제적인 자유를 찾는 법을 알려주고 싶은 마음에서 쓰였다. 이 책은 300만 원에서 시작해 30억대 자산가가 된 저자의 이야기는 물론, 초판 출간 후에 다루었던 알짜 물건에 대한 정보와 2019년에 꼭 입찰해야 하는 물건들로 구성되어 있다.

‘이렇게 적은 돈으로도 경매할 수 있을까’라는 걱정으로 시작한 이웃의 이야기, 2019년 경매 예정 물건의 입지, 권리, 시세, 낙찰가까지 세세한 분석을 가감 없이 공개하는 이유는 자식에게 당당한 부모가 되고, 부모에게 떳떳한 자식이 되고 싶은 우리 모두의 꿈을 이뤄주기 위해서다. 인생을 바꾸기 위해 필요한 것은 넉넉한 종잣돈, 부동산에 대한 해박한 지식이 아니라 단 하나의 통장과 ‘나도 할 수 있다’는 마음가짐이다. 지금 당장 은행에 가서 경매 통장 하나를 만들어라. 그 작은 시작이 300만 원이 전부였던 저자의 인생을 바꿨듯 당신의 인생을 180도 바꾸게 될 것이다.

상세이미지

2019 경매 통장 도서 상세이미지

목차

초판 프롤로그: 인생을 바꾸는 기회, 통장 하나면 충분하다
개정판 프롤로그: 누구나 탐내는 부동산이 당신을 기다리고 있다

Chapter 1. 돈이 없을수록 경매에 뛰어들어라
01. 왜 하필 경매를 선택했나
평범한 서른 가장의 고민 | 경매, 인생의 전환점이 되다 | 한 살이라도 어릴 때 시작하라 | 의지와 열정만으로도 충분하다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 경매는 어떻게 진행되나요?

02. 아슬아슬했던 첫 경매: 인천 서구 신현동 빌라
지금 가진 돈으로 시작할 수 있다 | 간신히 손해를 면하다 | 차곡차...

저자소개

김유한

저자 : 김유한

관심작가 등록
경매 학원 ‘정오’의 대표다. 20대 후반에 우연히 경매를 경험했고, 30대에 본격적으로 뛰어들었다. 수많은 성공과 실패를 경험하면서 투자에 눈을 떴고, 3년 반 만에 수십 채의 부동산을 보유한 30억대 자산가가 되었다.
저자는 수영 강사였다. 검소하고 성실하게 살았지만, 그 달 벌어 그 달 먹고사는 생활은 좀처럼 나아지지 않았다. 아내의 생일 선물로 따뜻한 점퍼를 가격 걱정 없이 사 주고, 아이의 장난감을 중고가 아닌 새것으로 사주는 정도, 딱 그만큼만이라도 되고 싶어 경매를 시작했다. 대한민국에서 평범한 월급쟁이로는 가난의 굴레를 벗어날 수 없었기 때문이다.
그렇게 300만 원으로 시작해 자산을 1000배 불린 경험담을 『경매 통장』에 담에 출간했다. 이후 『경매 통장』이 특정 상품인 줄 알고 실제로 신한은행에 가서 발급해달라고 한 독자들이 생길 만큼 경매 투자 열풍을 일으키며 베스트셀러 작가가 되었다.
책 한두 권으로 경매에 관한 모든 것을 알려줄 수는 없지만 아직도 망설이는 사람들에게 용기를 북돋워주고, 경제적인 자유를 찾는 법을 알려주고 싶었다. 그리하여 초판 출간 후에 다루었던 알짜 물건에 대한 정보와 2019년에 꼭 입찰해야 하는 물건들을 선별해서 『2019 경매 통장』에 담았다.
지금 당장 은행에 가서 경매 통장 하나를 만들어라. 그 작은 시작이 300만 원이 전부였던 저자의 인생을 바꿨듯 당신의 인생을 180도 바꿀 것이다.
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책속으로

대부분의 부동산 초보들은 경매보다 편하고 깨끗한 신규 분양 아파트를 선호한다. 하지만 자세히 따져보면 두 개는 같은 상품이다. 똑같은 사과 한 봉지를 집 앞 마트에서는 만 원에 팔고, 집에서 조금 떨어 져 있는 시장에서는 7000원에 파는 것과 같은 이치다. 만 원과 7000원은 3000원밖에 차이가 안 나지만, 부동산처럼 단위가 커지면 1억 원과 7000만 원이 된다. 조금의 불편을 감수하면 같은 물건을 3000만 원이나 싸게 살 수 있는 것이다. 그래서 경매를 한 번도 안 해본 사람은 많지만, 경매를 일단 해본 사람은 계속해서 다음 물건을 찾고 투자를 하게 된다. p.9~10

경매로 돈 벌었다는 사람은 많아도, 경매로 돈 잃었다는 사람은 거의 없다. 권리분석만 잘 하면 절대 잃지 않는 투자가 바로 경매이고, 권리분석도 깨끗한 물건은 정말 간단하고 쉽다. 우리가 무의식적으로 가지고 있는 ‘경매는 나쁘다. 경매는 어렵다’와 같은 편견만 버리면 정말 무궁무진한 기회가 있는 것이 바로 부동산 경매다. 내가 공부한 바로는 주식, 펀드 등 그 어떤 금융 투자도 우리 같은 소시민, 개인 투자자의 인생을 바꿀 정도의 수익을 가져다줄 수 없다. 그러한 금융 투자가 나쁘다는 뜻이 아니라 경제를 구성하고 있는 구조상의 문제이기 때문이다. p.10~11

경매 투자는 반드시 성공할 수 있다. 너무나도 확고한 시장이고 실패할 수 없는 시장이다. 단, 이는 앞의 세 단계를 숙지하고, 실행으로 옮겼을 때를 전제로 한다. 언제까지고 공부만 하고 움직이지 않는 사람에게는 그다지 의미가 없다. 자기 발로 움직이면서 낙찰받고, 낙찰에 실패도 해보고, 여러 상황을 해결하며 경험을 쌓아야만 비로소 성공도 내 것이 된다. 그러니 꼭 임장과 입찰을 많이 해보기를 바란다. 내게 문의를 한 많은 독자 중에는 현 정부의 부동산 규제 정책 때문에 섣불리 투자하지 못하겠다는 분들도 계셨다. 나는 그런 분들에게 이런 얘기를 해주고 싶다. 우리가 돈을 버는 속도가 세금이나 금리 인상 속도보다 빠르면 된다고 말이다. 또 억 단위에서 움직이는 금리가 몇십만 단위라면 자신이 버는 차익을 적게는 수백만 원에서 수천만 원으로 만들면 되는 것이다. p.23~24

2012년, 나는 그저 경매에 관한 책 몇 권을 읽은 경매 입문자였다. 심각하게 고민하고 경매를 시작한 것도 아니었다. 그저 책에서 발견한 경매의 몇몇 장점들을 보고 쉽게 발을 들인 감이 없지 않았다. 낙찰받은 부동산에 내 돈 20퍼센트 정도만 있으면 되고, 담보대출 금리보다 경락자금대출 금리가 저렴하며, 부동산이므로 불로소득을 얻을 수 있겠다는 점이 매력적이었다. 그렇게 혈기 왕성한 시기에 깊게 고민하지 않고 경매 시장에 도전장을 내민 것이다. 아는 사람 하나 없이 달랑 보증금 300만 원뿐이었다. 단순히 ‘건물이 1억 원이면, 8000만 원은 대출받고(모든 부동산 물건에 80퍼센트의 경락대출이 나오는 건 아니다), 내 돈 2000만 원과 세금을 조금 더 내면 살 수 있어. 8000만 원에 대한 대출이자는 금리가 3퍼센트 초반이면 20만 원 정도일 테니, 월세를 40만 원 받으면 월 20만 원이 남겠네. 이런 건물이 몇 개만 돼도 일을 그만둘 수 있겠지?’라는 생각으로 시작했던 것이다. p.50~51

경매 초기에는 무작정 물건을 많이 보러 다니는 것이 좋다고 생각했다. 하지만 이 방법은 시간과 노력 대비 그다지 효과적이지 않다. 득보다는 실이 많은 것이다. 또 무엇보다 초반에 무리해서 달리면 금방 지칠 수가 있다. 본인이 거주하는 곳이나 거주했던 곳, 혹은 직장 근처나 출퇴근하는 동선에서 멀지 않은 곳에서 물건을 찾아라. 독자분들 대부분이 직업이나 생계 수단이 따로 있을 텐데, 본업과 병행하려면 시간을 쪼개야 하니 에너지를 효율적으로 분배하는 것이 좋다. 지방 한 번 다녀올 시간에 책을 보거나 물건을 검색해라. 근처 공인중개소에 방문해 사장님들과 부동산 관련 이야기를 나누는 것이 훨씬 낫다. p.69

임장할 때 공실률과 임대료를 대략 파악하긴 했지만, 여기서 중요한 것은 이것을 확인한 ‘시점’이다. 만약 서른두 개의 물건이 모두 낙찰되고, 명도하는 시점이 비슷해지면 시장에 물량이 갑자기 쏟아지게 된다. 그러면 임장 시 파악한 공실률은 명 도를 마친 후의 공실률에 비해 높아질 것이고, 공실을 지속할 수 없는 낙찰자들이 자신의 부동산을 빨리 해소하기 위해 임대료를 낮추는 일이 발생한다. 이렇게 임대료를 낮춰 첫 거래가 이뤄지면 그다음 물건 주인들은 임장할 때 파악한 만큼의 임대료를 받기 어려워진다. 그러므로 개별 매각에서는 이 점을 유의하고, 사전에 전략을 세워 입찰해야 한다. p.100

부동산이라고 하면 하나의 ‘집’으로만 생각하는데, 경매를 하려면 집, 건물, 마을, 도시로 개념을 확장해나가야 한다. 내 집만 보지 말고 도시의 분위기와 환경을 살펴야 한다는 뜻이다

출판사서평

“누구나 탐내는 부동산이 당신을 기다리고 있다”
지금 가진 돈으로 시작하는 ‘경매 통장’

많은 사람이 ‘경매는 아무나 못 한다’고 생각하고 시작도 전에 지레 겁부터 먹는다. 하지만 경매야말로 성별과 나이에 상관없이 누구나 쉽게 시작할 수 있는 유일한 투자다. 학창시절 내내 운동만 했고, 사회에 나와서도 수영 강사 일만 하느라 재테크는 1도 몰랐던 저자가 선택할 수 있는 것 역시 경매였다. 원고, 피고란 단어조차 몰랐지만 ‘나라고 왜 못 하겠냐’라는 생각으로 은행에 가서 통장 하나를 만들었다. 그렇게 보증금 300만 원으로 시작한 경매 통장은 3년 후 30억 원으로 불어났다.
저자를 따라 저마다의 기적을 이룬 사람들은 말한다. 처음에는 ‘통장 하나 만든다고 뭐가 그렇게 많이 달라질까’라고 생각했지만, 막상 통장을 만들고 나니 마음가짐부터가 달라졌고, 입찰을 위해 꾸준히 법원에 다니고, 물건을 보는 눈이 생기면서 비록 패찰하더라도 포기하지 않고 다음 입찰을 준비할 수 있었다고 말이다.

“경제가 위기일수록 경매는 기회다”
부동산 가격이 떨어져도 경매로 산 부동산은 절대 손해 보지 않는 이유

현 정부로 들어선 이후, 부동산 시장을 내다보기가 더욱 어려워졌다. 강화된 규제 정책 때문에 부동산 투자는 위험하다는 사람도 많다. 하지만 이런 상황일수록 경매는 더욱 빛을 발한다. 경매는 무조건 현재보다 싸게 살 수 있으므로 부동산 시장이 하락해도 리스크를 최소화할 수 있기 때문이다. 먼저 싼 가격으로 낙찰받은 뒤, 임대수익을 보거나 들어가 살다가 낙찰받을 때 이익을 본 금액 이하로 가격이 내려가기 전에 팔아버리면 그만이다. 경매는 일반매매와는 달리 ‘두 번 다시는 없을 타이밍을 잘 탄 투자’가 아니라, 부동산이 하락해도 손해를 보지 않는 유일한 투자다. 세금과 금리가 아무리 인상된다고 하더라도 경매로 벌 수 있는 수익에 비할 바가 못 된다. 내 집 마련이 꿈인 메뚜기 세입자부터 안전한 게 아니면 시작조차 안 하는 소심한 투자 입문자에게 경매를 추천하는 이유다.

“누구나 자신만의 신화를 쓸 수 있다”
평범한 사람들을 부자로 만든 인생 역전 스토리

현재 저자는 강연과 모임을 통해 전국의 경매 초보자들에게 간접 경험과 실전 지식을 알려주고 있다. 함께 임장을 다니면서 물건을 보는 방법을 알려주고, 권리분석이 까다로운 물건을 해결하는 방법 등을 가감 없이 전수하고 있다. 이 책에는 저자의 이야기는 물론 그가 지도해준 사람들의 성공기 또한 가득 담겼다. 입찰 당일, 어이없는 실수로 다른 법원에 갔지만 기적적으로 낙찰에 성공한 자동차 수리공의 이야기부터 뜻하지 않은 기회로 차순위자임에도 낙찰받은 수영 강사, 패찰에도 좌절하지 않고 계속 입찰해 무려 한 지역의 랜드마크를 낙찰받은 주부 등이다. 그들에게는 두 가지 공통점이 있다. 하나는 주변에서 흔히 볼 수 있는 평범한 사람이라는 것, 또 하나는 저자의 첫 책 『경매 통장: 지금 시작하면 돈이 차곡차곡 쌓이는』을 보고 바로 실천에 옮겼다는 점이다. 이들의 실제 성공 사례는 첫 책 출간 이후 약 일 년이 지났음에도 아직도 ‘내가 할 수 있을까’라는 생각에 주저하고 있는 초보자들에게 ‘돈은 이렇게 버는 것’이라는 길잡이가 되어줄 것이다.
경매 투자는 반드시 성공할 수 있다. 너무나도 확고한 시장이고 실패할 수 없는 투자다. 단, 이는 지금 당장 실천으로 옮겼을 때를 전제로 한다. 경매는 어렵고 위험하다는 생각에 망설이고만 있다면, 저자와 평범한 이웃들의 이야기를 통해 용기를 내고 당장 시작해보길 바란다.

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