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수익률을 2배올려주는 부동산 절세비법

주용철 지음| 메이트북스 |2019년 10월 22일 (종이책 2019년 04월 11일 출간)

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    출간일 2019년 10월 22일 (종이책 2019년 04월 11일 출간)
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책소개

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이 책의 주제어

# 세테크 # 세금절약

부동산 절세를 위한 최고의 절세 지침서!

부동산과 관련된 세금을 다양한 사례와 함께 소개하면서 부동산 세금 문제를 해결할 수 있게 도와주는 절세 지침서다. 부동산 관련 세무 전문가로 활약중인 저자는 이 책 안에 부동산 절세비법을 모두 담았다. 이 책은 부동산 취득·보유·양도·증여시 꼭 알아야 할 절세 비법과 단계별로 발생하는 세금 문제에 대해 설명하고 있다. 저자는 부동산투자에 관심이 있다면 반드시 절세지식을 알아야 한다고 말한다. 또한 세금을 모르면 부동산투자를 할 수 없으며 부동산투자에 관심이 있는 사람이라면 기본적인 절세지식과 절세 마인드를 가져야 불필요한 세금을 줄일 수 있다고 말한다. 부동산투자에 관심이 많지만 세금을 잘 몰라 세금 지식의 필요성을 느낀다면 이 책이 큰 도움이 될 것이다.

사람들은 부동산을 취득하거나 등록·양도할 때만 세금에 일시적으로 관심을 가진다. 하지만 단 한 번의 잘못된 결정으로 어떤 사람은 거액의 세금을 부담해야 하고, 반대로 어떤 사람은 절세로 엄청난 이득을 보기도 한다. 부동산투자 거래는 세율 1%에 따라 적게는 수백만 원에서 많게는 수억 원까지 세액이 달라지기 때문이다. 그뿐만 아니라 부동산투자자의 상황에 따라 달라지는 법 적용은 그 활용도에 따라서 거액의 절세도 가능하게 한다. 취득세·재산세·종합부동산세·양도소득세·증여세 등 세금들의 연관성을 이해할 수 있도록 부동산 절세에 필요한 절세 관련 법이 이 책에 모두 담겨 있다. 빈틈없이 절세하면서 불필요한 세금 납부를 줄이고 싶다면 이 책을 참고하자. 세금을 하나씩 알아가면서 극대화되는 절세의 효과를 누리다보면 어느새 세금 걱정이 사라질 것이다.
▶ 『수익을 2배올려주는 부동산 절세비법』 북트레일러

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목차

지은이의 말_ 부동산투자의 관건은 이제 절세가 되었다!
『수익률을 2배 올려주는 부동산 절세 비법』 저자 심층 인터뷰

1장 부동산을 취득할 때 꼭 알아야 할 절세 비법
서민주택과 임대주택을 취득하면서 취득세 100% 절세하기
주택을 살 때는 1~3%의 취득 관련 세금을 내야 한다
부동산을 취득할 때는 소득원을 만들어놓아야 한다
조합원과 일반분양자는 내는 세금이 다르다
부부 공동명의, 양도소득세 절세시 유리하다
부부 공동명의, 재개발·재건축 활용시 유리하다
부부 공동명의, 이런 혜택들도 있다
오...

저자소개

저자 : 주용철

세무법인 코리아베스트와 다산의 대표이사를 거쳐 현재 세무법인 지율의 대표이사로 재임중이다. 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 건국대학교에서 부동산학 석사 학위를 취득했다. 양도·상속·증여와 같은 개인 재산제세의 절세 방법에서부터 재개발·재건축 정비사업조합, 부동산시행법인, 지주공동사업, PFV 세무회계 등 부동산 관련 세무 회계를 전문으로 한다. MBC 라디오 <손에 잡히는 경제> 고정패널, KBS, SBS <생활경제>, 한경와우TV, MBN, SDN, 부동산TV, 아름방송 외 다수의 방송매체에 출연했으며, <조선일보> <중앙일보> <동아일보> <한국경제신문> <부동산경제신문> 등에 칼럼을 게재한 바 있다. 또한 동서울대학교에서 세법을 강의했으며, 건국대학교 행정대학원 부설 주거환경정비사 과정과 한국도시정비 사업조합 중앙회의 정비사업교육과정에 세법강사로서 강의 활동을 하고 있다. 현재 전국경제인연합회 중소기업협력센터 전문위원으로 위촉중이며, 저서로는 『부동산 대해부』 『당당하게 세금 안 내고 돈벌자(개인편·기업편)』 『세상에서 가장 재미있는 세금이야기』 등이 있다.

책속으로

2021년 12월 31일까지 서민주택을 취득할 경우 취득세를 100% 면제받는다. 종전에는 주택 공급을 확대하기 위해서 신규 분양분에 대해서만 취득세를 면제했으나, 지금은 기존 주택에 대해서도 혜택을 준다. 요건은 다음과 같다. 첫째, 서민주택을 취득해 2주택이 되면 안 된다. 감면 혜택은 소시민을 대상으로 하기 때문에 여러 채의 주택을 가지고 있는 사람은 해당되지 않는다. 한편 그 주택으로 이사를 가기 위해 기존의 주택을 팔려고 했으나 팔리지 않는 경우에는 부득이하게 1가구 2주택이 될 수 있다. 이때는 주택을 취득한 날(통상 잔금 청산일)로부터 60일 이내에 종전의 주택을 매각(증여는 제외)하면 감면 혜택을 받을 수 있다. 즉 두 달간의 유예 기간을 주는 셈이다. 2주택 보유 여부는 1가구를 기준으로 한다. 이때 1가구에 대한 판단은 주민등록등본에 기초하며, 세대주의 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속은 동일한 세대별 주민등록등본에 있지 않더라도 동일한 가구에 속한다고 본다. _p.32

세무서에서는 음성적으로 거래된 돈은 자금의 출처로 인정하지 않는다. 원칙적으로 세무서에 정당하게 신고한 돈만 인정된다. 예를 들어 사업을 해서 번 돈이나 근로소득, 증여받은 돈, 이미 가지고 있는 출처 확인된 재산을 처분한 돈 등이 여기에 포함된다. 또한 재산을 취득하기 위해 은행에서 빌린 돈도 출처로 인정받을 수 있다. 다만 은행이 아니라 부모에게 빌린 돈처럼 일반 개인에게서 조달한 돈은 그 출처로 인정받기가 까다롭다. 개인에게 돈을 빌렸다고 설명한 경우 돈을 빌려준 사람의 자금출처는 정당한 것인지, 원금은 나중에 제대로 상환했는지, 이자를 주기로 한 건지, 이자에 대한 세금은 제대로 냈는지 등 점검해야 할 내용이 너무 많다. 부모한테서의 차입은 특별관리 대상이다. 소득의 원천별로 출처로 인정해주는 금액 범위도 다르다. 개인 사업자의 경우 매출액 전부가 자금의 출처라고 인정되지 않으며, 관련 비용과 세금 등을 공제해서 실질적으로 사용할 수 있는 금액만 인정된다. _pp.46~47

상속세는 상속·유증 및 사인 증여로 취득한 재산을 기준으로 매기는 세금이다. 따라서 미리 증여할 경우 상속할 재산이 줄어들어 과세표준을 줄이는 효과가 발생한다. 부부 간에는 6억 원이라는 배우자공제를 활용할 수 있어서 미리 증여하면 많은 상속세를 줄일 수 있다. 다만 기간에 제한을 두고 있다. 증여 후 10년 이내에 사망한 경우 비록 증여를 했기 때문에 증여인 명의의 재산은 아니지만, 증여인의 상속재산으로 간주해 다른 상속재산과 합산해 상속세를 계산한다. 이러한 합산 규정이 없다면 상속 전에 재산을 미리 조금씩 증여해둠으로써 높은 구간의 상속세율을 회피할 수 있다. 예를 들어 재산을 1억 원 이하로 나누어 증여해두면 최저 세율인 10%만 적용되는 모순이 발생하게 된다. 하지만 합산된다고 해서 꼭 증여의 실익이 없는 것은 아니다. 상속세 산정시 합산되는 재산가액은 사망 시점의 시세가 아니라 당초에 증여할 때의 시세가 적용된다. _p.61

주거용 임대가 목적인 경우 취득세를 100% 감면받을 수 있다. 대신 부가가치세 환급은 포기해야 한다. 업무용으로 사용할 경우 취득세는 분양가액의 4.6%다. 대신 분양가액의 7% 가량인 부가가치세를 환급받을 수 있다. 만약 주거용으로 임대하는데도 업무용으로 환급받은 경우, 향후 주거용으로 사용하는 것이 확인될 때 기환급받은 부가가치세를 추징당하게 된다. 게다가 당초 취득세 신고 시 업무용으로 신고했기 때문에 취득세도 감면받지 못하게 된다. 신규 분양된 주거용 오피스텔을 임대주택으로 인정받고 취득세를 감면받기 위해서는 잔금일부터 60일 이내에 부동산 소재 관할구청 등에 임대사업자 등록을 해야 한다. 통상 감면신청시 임대사업자 등록이 되어 있어야 하므로 소유권 이전등기 전까지 임대사업자 등록을 한다고 생각하면 된다. 임대사업자 등록시 관련법에 의해 4년 또는 8년 이상 임대해야 하고, 임대의무 기간을 지키지 않는 경우에는 취득세 추징 및 별도의 추가 과태료 제재가 뒤따른다는 단점도 있다. _p.77

2018년 급격한 주택가격의 상승에 따라 2019년부터 매년 공정시 장가액비율을 상향 조정한다. 이렇게 결정된 과세표준에 대해 주택의 경우에는 ‘3억 원 이하’ ‘3억 원 초과 6억 원 이하’ ‘6억 원 초과 12억 원 이하’ ‘12억 원 초과 50억 원 이하’ ‘50억 원 초과 94억 원 이하’ ‘94억 원 초과’를 기준으로 과세표준을 6개의 구간으로 나누어 최저 0.5%에서 최고 2.7%의 세율을 적용한다. 토지의 경우에는 종합합산과세 대상인 토지에 대해서는 세율을 최저 1%에서 최고 3%, 별도합산과세 대상인 토지에 대해서는 최저 0.5%에서 최고 0.7%로 적용한다. 이렇게 산출된 세액의 20%가 또 농어촌특별세로 부과되는데, 하나의 세트처럼 한 장

출판사서평

절세는 부동산투자의 관건이다!

이 책은 총 7장으로 구성되어 있다. 1장 ‘부동산을 취득할 때 꼭 알아야 할 절세 비법’에서는 서민주택과 임대주택을 취득할 때 취득세를 100% 절세하는 방법과 주택이나 부동산을 살 때 내야 하는 세금과 준비해야 할 부분에 대해 설명하고 있다. 그리고 부부 공동명의로 얻을 수 있는 장점과 상가, 오피스텔에 대한 절세 비법을 알려준다. 2장 ‘부동산을 보유할 때 꼭 알아야 할 절세 비법’에서는 부동산 보유시 내야 하는 재산세와 종합부동산세를 소개하면서, 종합부동산세를 내지 않아도 되는 경우를 알려준다. 또한 상가를 임대할 때 내야 하는 부가가치세와 소득세를 어떤 절차와 방법으로 신고하고 산정하는지 상세히 알려준다.
3장 ‘부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 절세 비법’에서는 공동으로 소유한 집을 양도시 세금을 내야 하는 주체로 서두를 연다. 주택 양도시 비과세 적용 요건을 파악하게 해준다. 그리고 해외 파견이나 평수에 따른 변수에 대해서도 다룬다. 4장 ‘재개발·재건축 부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 절세 비법’에서는 관리처분인가, 조합의 매도청구 소송, 재개발·재건축, 임대주택 등 다양한 변수에 따른 과세의 방향성을 잡아본다. 5장 ‘부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 양도소득세 절세 비법’에서는 가족이나 직계존비속 등에게 양도하거나 증여시 양도세를 줄일 수 있는 방안을 모색한다. 6장 ‘부동산을 증여할 때 꼭 알아야 할 절세 비법’에서는 증여세의 과세 대상 재산가액, 증여세 과세표준, 가족 간 무상으로 사용시 증여가액을 계산하는 방법을 설명한다. 7장 ‘부동산을 상속할 때 꼭 알아야 할 절세 비법’에서는 상속세 과세표준을 계산하는 방법을 시작으로, 상속세에 영향을 미치는 요인들을 언급한다. 그리고 이러한 과정에서 필요한 배우자 공제의 법적 상속분, 추정 상속재산가액, 상속세 납부계획 등을 다룬다. 부동산과 관련된 세금은 어렵고 복잡하다. 하지만 이 책을 통해서 각 세금과 부동산의 연관성을 이해한다면 더 이상 어렵지 않을 것이다. 이 책을 참고해 자신에게 맞는 부동산 절세 방향을 잡아보자.

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